Những rủi ro khi mua đất dính quy hoạch và cách phòng tránh

1. Các rủi ro khi mua đất dính quy hoạch

Khi nghe cụm từ rủi ro khi mua đất dính quy hoạch, nhiều người nghĩ ngay đến nguy cơ mất đất nhưng thực tế còn nhiều vấn đề phức tạp hơn. Dưới đây là những rủi ro phổ biến nhất mà người mua cần biết.

- Không được phép xây dựng hoặc chuyển mục đích sử dụng đất: Một trong những rủi ro cần lưu ý là đất quy hoạch sẽ bị hạn chế quyền sử dụng. Nếu khu đất đã nằm trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện, người sử dụng sẽ không được phép xây mới, cơi nới hoặc xin chuyển mục đích sang đất ở. Dù bạn đã có sổ đỏ, việc xây dựng trái phép vẫn có thể bị cưỡng chế tháo dỡ, gây thiệt hại đáng kể.

- Giảm mạnh giá trị và khó sang nhượng: Rủi ro khi mua đất dính quy hoạch tiếp theo là khả năng thanh khoản gần như bằng không. Đất vướng quy hoạch rất khó tách thửa, sang tên hoặc thế chấp ngân hàng. Giá trị đất cũng sụt giảm mạnh so với khu vực lân cận do người mua khác e ngại rủi ro pháp lý.

- Nguy cơ mất trắng khi Nhà nước thu hồi: Nếu đất nằm trong quy hoạch phục vụ dự án công cộng, khu đô thị, đường giao thông… thì khả năng bị thu hồi là rất cao. Trong trường hợp đó, chủ đất sẽ chỉ được đền bù theo khung giá Nhà nước thường thấp hơn nhiều lần so với giá thị trường.

- Quy hoạch treo, đất bị “đóng băng” vô thời hạn: Có những trường hợp đất bị quy hoạch nhưng dự án lại treo hàng chục năm. Chủ đất không được xây dựng, cũng không được đền bù, khiến tài sản bị “đóng băng” và không thể khai thác hiệu quả. Với dạng quy hoạch treo này, người mua gần như bị chôn vốn trong thời gian dài.

- Rủi ro từ người bán cố tình che giấu thông tin: Một tình huống phổ biến khác là bên bán cố tình che giấu tình trạng quy hoạch để bán đất nhanh. Nhiều người vì ham giá rẻ mà không kiểm tra kỹ, đến khi phát hiện thì giao dịch đã hoàn tất, rất khó lấy lại tiền.

- Đất dính quy hoạch có mua bán được không: Theo quy định của Pháp luật, đất dính quy hoạch có mua bán được không còn tùy thuộc vào tình trạng thực tế. Nếu đất chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa có quyết định thu hồi, người sử dụng vẫn có quyền chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp. Tuy nhiên, nếu đất đã có quyết định thu hồi, việc mua bán sẽ không được công nhận, hợp đồng có thể bị vô hiệu. Do đó, người mua cần kiểm tra kỹ trước khi ký kết.

Rủi ro lớn khi mua đất dính quy hoạch chủ đầu tư phải nắm rõ (Nguồn ảnh: Biscons Jsc)

2. Cách phòng tránh để không mua đất dính quy hoạch

• Kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan chức năng: Trước khi mua, hãy chủ động tra cứu thông tin quy hoạch tại Phòng Tài nguyên & Môi trường, UBND xã hoặc huyện nơi có đất.

• Yêu cầu cam kết rõ trong hợp đồng mua bán: Trong hợp đồng chuyển nhượng, cần bổ sung điều khoản cam kết từ bên bán rằng “thửa đất không thuộc diện quy hoạch hoặc bị thu hồi”.

• Nhờ chuyên gia pháp lý kiểm tra hồ sơ: Nếu bạn không am hiểu luật, hãy thuê luật sư hoặc chuyên viên pháp lý đất đai kiểm tra hồ sơ trước khi đặt cọc.

• Quan sát thực tế và so sánh giá thị trường: Nếu một mảnh đất có giá rẻ hơn nhiều so với khu vực lân cận, hãy cẩn trọng.

• Giữ lại toàn bộ giấy tờ liên quan: Mọi văn bản xác nhận quy hoạch, bản đồ tra cứu, biên bản công chứng, hợp đồng… đều cần được lưu giữ kỹ lưỡng. Nếu sau này phát sinh tranh chấp, đây sẽ là căn cứ pháp lý để bảo vệ quyền lợi của bạn.

Chủ đầu tư cần có hiểu biết để tránh không mua đất dính quy hoạch

3. Lưu ý khi mua đất dính quy hoạch

• Không nên vội vàng đặt cọc khi chưa kiểm tra quy hoạch: Rất nhiều trường hợp người mua vì sợ mất cơ hội mà vội vàng đặt cọc, rồi sau đó mới phát hiện đất thuộc diện quy hoạch.

• Chỉ nên mua đất dính quy hoạch khi hiểu rõ mục đích sử dụng: Trong một số trường hợp, mua đất dính quy hoạch vẫn có thể có lợi, ví dụ: đất nằm trong quy hoạch mở rộng khu dân cư, khu đô thị nhưng chưa có quyết định thu hồi. Khi đó, giá đất thấp hơn nhiều so với khu vực xung quanh, người mua có thể đầu tư ngắn hạn hoặc chờ quy hoạch điều chỉnh.

• Tìm hiểu kỹ quy hoạch tổng thể của khu vực: Không chỉ xem quy hoạch tại thửa đất, bạn cũng nên tìm hiểu quy hoạch tổng thể của khu vực,  bao gồm quy hoạch giao thông, khu dân cư, công trình công cộng, và các dự án đang chuẩn bị triển khai.

• Làm rõ nguồn gốc và tình trạng pháp lý của đất: Khi mua bất kỳ loại đất nào, đặc biệt là đất nghi ngờ dính quy hoạch, hãy kiểm tra kỹ sổ đỏ, sổ hồng, giấy tờ chuyển nhượng trước đó.

• Tham khảo ý kiến từ cơ quan chuyên môn: Trước khi quyết định mua, bạn có thể đến phòng Quản lý đô thị hoặc Sở Tài nguyên & Môi trường để hỏi trực tiếp.

Chỉ nên mua đất dính quy hoạch khi hiểu rõ mục đích sử dụng (Nguồn ảnh: CafeF)

Đất dính quy hoạch không phải lúc nào cũng là “vùng cấm” nhưng người mua cần tỉnh táo. Việc nắm rõ rủi ro khi mua đất dính quy hoạch và có đủ kiến thức giúp bạn xử lý các tình huống phát sinh. Hãy luôn nhớ, chỉ cần một chút chủ quan hoặc thiếu kiểm tra, bạn có thể đánh đổi bằng cả khoản tiền tích góp nhiều năm. Đừng quên theo dõi trang Nhà Đẹp Đất Tốt để cập nhật thêm những tin tức mới nhất về bất động sản!

>> Các bài viết liên quan:

• Đánh thuế bất động sản thứ 2 là gì? Khi nào nên đánh thuế?

• Chu kỳ bất động sản là gì? Các giai đoạn và yếu tố ảnh hưởng